Von redaktion

am Donnerstag, 24 Januar 2013

Heute befassen wir uns in unserem Technikraum mit der korrekten Mängelanzeige und deren Fristsetzung bei festgestellten Baumängeln. Hierbei werden oftmals Fehler gemacht, die sich nachträglich als großer Nachteil für die Bauherren entwickeln können.

Für die meisten Menschen ist der Bau eines Eigenheims ein einmaliges Erlebnis in ihrem Leben. Dahinter steht oftmals ein hoher finanzieller Aufwand, den es zu schützen gilt. Daher sind Mängel am Bau ärgerlich und müssen sofort angezeigt werden. Ganz gleich, ob Sie ein Haus oder Wohnung bauen, bzw. bauen lassen.

Zunächst einmal gilt es den Mangel festzustellen, was für die meisten Bauherren schon so gut wie unmöglich ist. Klar, sind Risse in der Wand oder eine schief sitzende Tür im Rahmen leicht festzustellen. Wie sieht es aber bei der richtigen Wärmedämmung, der Einhaltung von Richtlinien bestimmter Energieverordnungen, der korrekten Abdichtung der Bodenplatte usw. aus? Wer baut, sollte gut beraten sein, sich einen unabhängigen Fachmann ins Boot zu holen. Dies können ein freier Gutachter/Architekt, oder der TÜV sowie die DEKRA sein. Ziel der Prüfung muss die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik sein.

Diese Überprüfungen finden, je nach Baufortschritt, in mehreren Phasen auf der Baustelle statt. Achten Sie darauf, dass neben dem Gutachter/Prüfer auch der Bauleiter und/oder ein Vertreter der Baufirma vor Ort sind. Die Bauherren selbst sollten selbstverständlich mit bei dem Termin sein. Um später keine Unannehmlichkeiten zu haben, wenn sich ein Rechtsstreit androht oder es um die Gewährleistung geht, müssen die Bauherren die festgestellten Mängel anzeigen und in Frist setzen.

Mängelanzeigen

Bei den Mängelanzeigen werden immer wieder Fehler gemacht, die sich später als Nachteil für die Bauherren entwickeln. Die Mängel sollten schriftlich, am sichersten per Einschreiben, erfolgen. Per Mail, Fax oder telefonisch reicht nicht aus. Im Notfall muss später, vor Gericht, eine schlüssige Zustellung der Mängelanzeige bewiesen werden.

Sämtliche Mängel müssen dem Vertragspartner gegenüber angezeigt werden. Subunternehmer etc. können gerne Kopien zugestellt werden, sind aber zunächst nicht relevant. Der Vertragspartner (meist der Bauträger) ist für die Beseitigung der Mängel zuständig. Wen er damit beauftragt, obliegt ihm selbst. Am Ende werden es die entsprechenden Subunternehmer sein, die vom Bauträger selbst in Frist gesetzt werden.

Die Mängelanzeige muss eine eindeutige Frist enthalten (bis zum 01.02.2013), in der die Baufirma mit der Beseitigung der Mängel aufgefordert wird. Diese muss am Kalender konkret zu berechnen und angemessen sein. Formulierungen, wie “kurzfristig” oder “rasch” reichen nicht aus. Angemessen bedeutet, dass dem Bauunternehmer eine realistische Zeit eingeräumt werden muss, die Materialien zu ordern und die Baustelle zu besetzen. Hierbei ist auch die Witterung zu beachten. Einem Bauunternehmer bei Frost und Schnee eine Frist von zwei Wochen zu setzen, um den Außenputz anzubringen wäre unzulässig. Der Bauherr würde sich mit einer solchen Frist zudem noch selbst schaden.

In einer Mängelbeseitigungsaufforderung sind die Mängel exakt zu beschreiben. “Das Fenster geht nicht auf”, reicht nicht. Die Mängel müssen so beschrieben sein, dass diese ausschließlich anhand der schriftlichen Beschreibung zweifelsfrei gefunden und beseitigt werden können. Selbst, für bis dahin, fremde Handwerker müssen dazu in der Lage sein. Es kann immer wieder vorkommen, dass neue Subunternehmer mit den Arbeiten beauftragt werden.

Mängelfrist abwarten

Die Bauherren müssen anschließend die Fristen einhalten und abwarten. Vorher selbst durchgeführte Arbeiten, oder die eigenständige Vergabe an fremde Unternehmen, dürfen erst nach Ablauf der Fristen erfolgen. Die Mängelanzeige mit Fristsetzung ist Voraussetzung dafür, dass der Bauherr seine weiteren Rechte durchsetzen kann. Erst wenn der Bauunternehmer seinen Pflichten nicht nachkommt, können die Bauherren weitere Schritte einleiten.

Erst nach Ablauf der Frist können die Arbeiten anderweitig vergeben und die bemängelten Gewerke ggf. beim Bauunternehmer eingeklagt werden. Um dabei in keine Kostfalle zu tappen, sollten die Bauherren bei ihren Abschlagsrechungen stets darauf achten, dass sich Baufortschritt und Zahlung der Rechnungen stets in der Waage befinden. Notfalls müssen die Gelder anschließend vor Gericht eingeklagt werden.

Hierzu rät ebenfalls der Verband Privater Bauherren e.V. in einer Pressemitteilung.

Von Bauherren und Bauunternehmen

Grundsätzlich empfehlen wir allen Bauherren, die einzelnen Schritte des Bauprojekts regelmäßig zu dokumentieren sowie bei der Bauabnahme alles genau zu notieren. Neben einer detaillierten Beschreibung im Abnahmeprotokoll ist es sinnvoll, die Mängel zu fotografieren. Bauherren und Unternehmer sind gut beraten stets eine Einigung zu finden und die Probleme zu lösen. Ein Bauprojekt vor Gericht einzuklagen sollte für alle Parteien der letzte Ausweg sein.

Neuen Berichten zufolge hat Pfusch am Bau in jüngster Zeit stark zugenommen. Allein im Jahr 2011 haben deutsche Zivilgerichte 45.000 Fälle von Baustreitigkeiten verhandelt. Bau-Experten schätzten den Schaden, der vor allem privaten Bauherren und Handwerkern bundesweit durch Baufirmen entsteht, auf jährlich eineinhalb bis fünf Milliarden Euro, berichtet die Zeitung „Welt am Sonntag”, die sich zudem auf Zahlen des Statistischen Bundesamtes beruft.

Die Bundesregierung prüft inzwischen, wie Bauherren besser geschützt werden können. Allerdings steht der Prozess noch am Anfang, wobei sich der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) und der Der Verband Privater Bauherren (VBP) gegenüberstehen. Der ZDB stellt sich hinter die Baufirmen. “Eine Vielzahl sogenannter Mängel resultieren daraus, dass während der Bauzeit seitens des Bauherrn die Pläne geändert werden sollen”, heißt es von dort. “Dieses führt zwangsläufig zu Kostensteigerungen und Zeitverzögerungen.”

Der VBP mahnt die stets steigende Zahl an Schäden durch Pfusch am Bau an. «Es gibt keinen Bau mehr ohne Mängel», so der Verband Privater Bauherren. Nach einer Studie wurde festgestellt, dass 97 Prozent der Standardverträge, die Bauherren mit Generalunternehmern oder einem Bauträger abschließen, Mängel haben.

Mängelanzeige-Beispiel